Yeni bir yasa mı, mevcut kural mı?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin mahkemece belirlenmesi, 2011’de kabul edilen 6098 sayılı Kanun’un 344. maddesinde zaten bulunuyordu. 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesi, buradaki endeks ölçütünü TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi olarak değiştirdi.
5 Ekim 2026 tarihli kaynak kontrolünde bu kuralı ilk kez getiren yeni bir düzenleme doğrulanmadı. “Her beş yılda otomatik güncel kira” ifadesi, mevcut düzenlemenin koşullarını eksik anlatır. Bu rehber konut ve çatılı işyeri kiralarının genel çerçevesidir.
Yıllık TÜFE sınırıyla farkı ne?
Olağan yenilemede artış anlaşması, önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıllık dönem sonrası tespitte ise TÜFE tek başına üst sınır olarak uygulanmaz; emsal bedeller ve taşınmazın durumu da değerlendirilir. Hâkim hakkaniyete uygun bedeli belirler.
İlan sitelerindeki en yüksek fiyat otomatik yeni kiranız değildir. Konum, büyüklük, nitelik ve durum bakımından karşılaştırılabilir emsaller önemlidir. Kanunda bütün kiracılar için sabit bir indirim yüzdesi yazmaz; bu rehber dava sonucuna veya belirli bir indirime söz vermez.
Beş yıl nasıl sayılır?
Örneğin 1 Kasım 2021’de başlayan ve yıllık dönemlerle devam eden bir konut kirasında beş yıllık süre 1 Kasım 2026’da tamamlanır; bu tarihte başlayan altıncı kira yılı için tespit gündeme gelebilir. Bu örnek, sonradan yapılan anlaşmalar veya özel koşullar bulunmadığı varsayımıyla verilmiştir.
Beş yılın dolması tahliye sebebi değildir. TBK 347’deki on yıllık uzama süresi ve sona erdirme koşulları ayrı bir konudur. Aynı evde geçirilen yılları bu iki mekanizma için tek hesap gibi kullanmayın.
Mahkeme kararı hangi tarihten geçerli olur?
TBK 345’e göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni dönemin başından etkili olması için zamanlama önemlidir: dava en geç yeni dönemden otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde artışa ilişkin yazılı bildirim yapılıp dava izleyen yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa belirlenen bedel dönem başından geçerli olabilir.
Sözleşmede yeni dönemde kira artışı hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başlangıcından itibaren uygulanır. “Dava bugün açıldı, yalnız bugünden sonrası etkilenir” varsayımı bu nedenle yanlış olabilir. Arabuluculuğun süre hesabına etkisi ve bildirimin usulü somut belgelerle değerlendirilmelidir.
Talep geldiğinde hangi belgeler gerekir?
Kira tespiti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk kuralını dikkate alın. Kira ilişkilerinde ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler arabuluculuk düzenlemesinin istisnasıdır; kira tespitiyle tahliye takibini karıştırmayın.
Sözleşme ve eklerini, kira dekontlarını, ihtarın tebliğ tarihini ve karşılaştırılabilir emsal bilgilerini saklayın. Arabuluculukta anlaşmak zorunda değilsiniz; imzalayacağınız bedelin başlangıç tarihini ve birikmiş farkları kapsayıp kapsamadığını okuyun. Kira ödemesini sırf uyuşmazlık başladı diye durdurmayın. Süreli belge veya dava varsa avukatla somut dosya değerlendirmesi yapın.