Önce hangi sorunla karşılaştığınızı belirleyin

Kiracı hakları tek bir tahliye kuralından ibaret değildir. Ev sahibinin zam istemesi, dairenin satılması, depozitonun tutulması ve ödeme ihtarı gönderilmesi farklı sorulardır. Gelen belgenin başlığı kadar içeriğini ve size ulaştığı tarihi de kaydedin. Bu rehber konut ve çatılı işyeri kiralarının temel ayrımlarını açıklar; tarla, açık alan veya özel nitelikli kiralar için aynı sonuç varsayılmamalıdır.

Kira artışında hangi oran esas alınır?

Olağan yenilemede tarafların kararlaştırdığı artış, önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Dayanak TBK 344 ve bu maddeyi değiştiren 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesidir. Beş yılı aşan sözleşmelerde kira tespiti ayrı bir değerlendirmedir; tek taraflı zam talebiyle aynı şey değildir.

Örnek yalnızca hesap yöntemini gösterir: aylık kira 20.000 TL ve uygulanabilir artış yüzde 30 ise yeni tutar 26.000 TL olur. Buradaki yüzde 30 güncel resmî oran değildir. Kendi yenileme döneminizin TÜİK bültenini ve sözleşme hükmünü kontrol edin; yıllık enflasyonla on iki aylık ortalamayı karıştırmayın.

Depozito ve evin teslimi

TBK 342’ye göre güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para güvencesinin kanunda belirtilen banka hesabında tutulması öngörülür. Doğrudan ev sahibine verilen para ile bu hesaptaki güvencenin iade usulünü aynı kabul etmeyin.

Girişte ve çıkışta tarihli fotoğraflar, sayaç bilgileri ve anahtar teslim tutanağı hazırlamak ispatı kolaylaştırabilir. Hasar iddiası varsa hangi eşya veya bölüme ilişkin olduğunu, istenen tutarı ve dayanak belgeleri yazılı sorun. Depozitoyu kendiliğinden son ayın kirası yerine saymak uyuşmazlık doğurabilir.

Sözleşme bitişi ve satış neden ayrı konular?

TBK 347, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının uzamasını düzenler; sırf süre bitimi ev sahibine sınırsız tahliye yetkisi vermez. TBK 310 kapsamında yeni malik sözleşmenin tarafı olur. İhtiyaç veya tahliye taahhüdü gibi iddiaların ise kendilerine özgü koşulları vardır.

“Çıkmanı istiyorum” mesajını, resmî ödeme emrini ve mahkemeden gelen tebligatı birbirinden ayırın. Bir belgeyi bu genel rehbere dayanarak görmezden gelmeyin. Süreli bir işlem varsa sözleşme ve belgenin tamamıyla hukuki destek alın.

Uyuşmazlığı belgelere dökün

Bir sayfalık zaman çizelgesi hazırlayın: sözleşmenin başlangıcı, yenileme tarihi, ödemeler, talepler ve bildirimler. Her olayın yanına ilgili dekontu veya yazışmayı ekleyin. Telefonda konuşulanları daha sonra tarih ve içerikle not etmek, olayları tutarlı aktarmanıza yardımcı olur; bu not tek başına her iddiayı ispatlamaz.

Ödemeler, teslim ve yazışmaların asıllarını saklayın. Kamuya açık yorumlarda kimlik numarası, adres, imza ve hesap bilgisi paylaşmayın. Uygun başvuru yolu uyuşmazlığın niteliğine göre seçilir.

Beş yılda kira güncellemesi yeni bir düzenleme mi?

Beş yıl sonrası kira tespiti TBK 344/3’te önceden beri bulunur. Ev sahibinin otomatik olarak serbest zam yapması anlamına gelmez. Mahkeme TÜFE değişimini, emsalleri, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Kararın hangi dönemden uygulanacağı için TBK 345’teki bildirim, dava ve sözleşme koşulları önemlidir. Ayrıntılar aşağıdaki ilgili rehberlerde açıklanmıştır.